随着人口红利逐步衰退,中国GDP增速由“高速”转变为“中高速”,中国经济已经越过历史拐点,房价上涨也逐渐出现差异化趋势,在这一社会背景下,三四线楼市必然竞争加剧,开发商和代理商必须改变营销模式,才能在竞争中胜出。

三四线房价持续上涨乏力,开发商面临巨大竞争压力

随着中国进入万元美金社会,房地产市场逐渐由卖方市场变为买方市场,在这一大背景下,地产开发商想要轻轻松松把房子卖出去,已经变得越来越困难了。

楼市政策调整,房价收入比2011年后逐步下滑。根据全国50个典型城市数据,自从2010年发布一系列组合调控政策以来,房价上涨得到了有效抑制,直至2015年国家放松调控,房价收入比快速反弹,2017年到达高点,随后房价收入比再次伴随宏观调控政策下跌,但近年来楼市多强调平稳调控,房价收入(如下图)比下降幅度相对较为平稳。

2010-2019年一二三四线城市房价收入比趋势图

我国楼市经过多年急速发展,城市化率稳步提升,三四线楼市空置率较高。根据相关调查报告,我国一线城市住房空置率22%,二线城市24%,三、四线城市26%。参照国际标准,商品房空置率的合理区间为5%-10%,危险区间为10%-20%,我国三四线城市空置率已达到了严重积压的警戒线,三四线楼市透支市场需求的情况较为严重。

三四线城市人口流出严重,开发商面临库存压力

房产价格无非由两个因素决定,一个是市场供给,一个是市场需求。改革开放初期我国大部分人口都是农村户口,城市住房需求缺口巨大,因此楼市才能持续多年快速上涨。但是,随着城市化率快速提升,我国已基本完成了人口从乡村到城市的迁移,现在人们普遍向往大都市,三四线城市人口持续流入一二线大城市,三四线楼市市场需求相对乏力。

数据显示,1982-2017年,一二线城市人口年均增速高,人口净流入多;2001-2010年、2011-2017年三线城市人口年均增速分别为0.50%、0.44%,基本持平于全国0.57%、0.52%的人口增速;四线城市人口年均增速均为0.14%、0.38%,明显低于全国平均水平,人口流出严重。

不仅如此,为了争夺人才,一二线城市近年来陆续完善了人才落户机制,为了吸引更多人口流入,三四线城市基础设施相对落后,房地产市场原生需求被稀释更加严重。因此,面对如此更加困难的局面,三四线城市开发商必须改变营销模式,寻求新的突破。

北京装库“买房送装修大礼包“,助力三四线城市开发商快速去化

面对市场环境变化,开发商在三四线城市战略布局,不仅需做好长周期准备,在相对低迷的市场环境下,保持资金链的安全;同时,传统营销模式逐渐失效,开发商更需要改变营销模式,才能快速去化库存,实现楼盘快速回款。

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